Quando e como comprar uma casa

Quando e como comprar uma casa própria?



Obviamente o título deste artigo também poderia ser: “Quando e como comprar um apartamento próprio?

O fato é que fui responder essa dúvida nos comentários do artigo “Empréstimos e Financiamentos: Quando Fazer e Qual Taxa Aceitar?”  e terminei mandando a resposta através de uma publicação exclusiva para os cadastrados na lista de e-mail do PoupeMe.com.

Essa publicação exclusiva gerou algumas discussões e aproveitei pra transformá-la em um artigo público já com outras visões e questões.

Bem, a pergunta lá no artigo foi a seguinte…

“A ideia de fazer um financiamento de imóvel seria pagar um valor mensal em algo que seria meu para deixar de pagar o mesmo valor num aluguel. Naquela época eu era apenas funcionário, agora além de ser funcionário eu também tenho minha própria empresa. Pergunto qual seria o momento mais recomendado para partir para aquisição de uma casa própria.
Abraço!”

Vamos lá…

Essa discussão é quase que infinita pois há casos e casos e há variáveis e variáveis. Como diria meu amigo Rafael Ferraz: isso é debate pra 3 doutorados e meio, hahaha.

De qualquer forma, pra simplificar, vou tentar seguir uma linha genérica na resposta (mais filosófica/socrática do que matemática/objetiva)…

 

Passo Zero: Se faça alguns questionamentos


sonho casa propria

Na minha visão, pra saber o melhor momento de comprar um imóvel duas respostas devem ser respondidas antes:

(Pergunta 1) Preciso ter uma casa própria?

-> Precisar é diferente de querer/desejar. Muita gente vive de aluguel a vida toda, não há nada de errado nisso. Em geral, ninguém precisa morar numa casa própria. É bom? É ótimo. É essencial? Não.

(Pergunta 2) Comprar uma casa própria vai me deixar mais perto ou mais longe dos meus objetivos de vida? Mais precisamente: esse valor a ser desembolsado vai me deixar mais perto ou mais longe dos meus objetivos de vida?

Parece baboseira de auto-ajuda, mas é sério, hahaha. É o seguinte…

-> Primeiro você tem que saber o que quer da vida. Quais são teus objetivos. Ter uma casa própria muitas vezes é um objetivo/sonho que o “senso comum” nos impõe. Eu, por exemplo, percebi que nunca tive esse sonho, mas minha mulher sim (qual arquiteta não tem esse sonho?). Mas só descobrimos isso depois de colocar nossos objetivos de vida num papel! (sim, escrever é muuuito diferente de só falar ou só imaginar)

-> Um dos meus objetivos de vida, por exemplo, é liberdade financeira (se aposentar ou não precisar trabalhar pra manter meu atual padrão de vida). Comprar um apartamento, nesse caso, me deixa mais longe desse objetivo. E por que me deixa mais longe? O havaiano Robert Kyiosaki, autor de Pai Rico Pai Pobre, nos ensina que pra ter liberdade financeira (ele chama isso de “sair da corrida dos ratos”) precisamos adquirir sempre ativos e nunca passivos (na definição de ativos e passivos do Kyiosaki). E um apartamento pra morar é um passivo (tira mensalmente dinheiro do nosso bolso). E mais: pagar juros pra ter um passivo (algo que sempre tira dinheiro do seu bolso) não faz muito sentido.

-> Outro objetivo de vida que eu tenho é de fazer viagens com minha mulher e minha família. Se não em todos os anos, pelo menos a cada dois anos. Então, ao invés de gastar com um apartamento de alto padrão (alugando ou comprando), nos contentamos com um apartamento mediano (num edifício caixão de quase 40 anos) para ter nossa grana direcionada e disponível para outro sonho: viajar. Mais uma vez a decisão depende do seu objetivo/metas de vida e, obviamente, toda escolha representa uma renúncia.

Se você tem grana suficiente pra torrar pelo resto da vida e realizar tudo que deseja de imediato, então ótimo. Caso contrário, repito: toda escolha representará uma renúncia.

 

Quanto a trocar a parcela do aluguel pela parcela do financiamento…


trocar aluguel por financiamento

Parece uma boa, né? Mas já pensei sobre isso e percebi que nosso cérebro engana a gente.

Na verdade, até que o financiamento seja realmente quitado, nós não possuímos o imóvel de fato.

O imóvel fica como garantia de quem emprestou o dinheiro. Se você atrasar três meses do financiamento, por exemplo, o teu imóvel vai a leilão (pois você é apenas o pseudo-dono dele).

Na prática, na real, o dono do imóvel é quem te emprestou o dinheiro (o banco).

Essa é a “falha” que nosso cérebro não enxerga: ao financiar, nós não temos um imóvel próprio, pois o dono é o banco.

Em suma, isso significa que, ao financiar, você deixa de pagar aluguel à alguém e passa a pagar aluguel ao banco.

MAS, ao fim do aluguel ao locador eu não tenho nada. Enquanto que ao fim do pseudo-aluguel com o banco eu terei um apartamento em mãos, eu terei um bem.“…

É verdade! E também não é verdade, hehehe. Na “verdade” depende do total que tu vai desembolsar nesse financiamento ao banco.

Ou seja, depende por quanto tempo é o financiamento e a qual taxa.

Em geral, ao financiar por 35 anos por exemplo, você pagará por 2 ou 3 imóveis. Mas terá apenas 1.

Em resumo, essa afirmação é verdade se o financiamento for pouco. “O que é pouco?” Relaxa que isso é explicado mais abaixo nesse artigo.

Bem… no mais, faça uns testes no simulador da caixa por exemplo, que vai dá pra entender o que tô dizendo.

Eu até falei que não ia fazer contas, mas não teve jeito, hehe. É bom pra ter noção…

Terminei simulando na caixa a compra de um apartamento usado no valor de 500mil reais com financiamento por 35 anos e entrada no valor de R$160.838,36.

Total gasto no período: R$ 1.082.914,57. Saca os prints:

Eu cliquei ali em “Demais prestações” e depois somei todas as prestações e chegou no valor de R$ 1.082.914,57.

Agora imagina se você tivesse poupado e investido esses R$ 1.082.914,57 ao longo dos 30 anos. Daria pra comprar 2 ou 3 imóveis.

Lembre-se também: o que sai do nosso bolso poderia estar indo pra um investimento qualquer e estar rendendo juros. Isso poderia compensar, inclusive, a valorização do imóvel no período.

Na verdade, até existe um ponto de vista interessante que, em teoria, justificaria a troca da “parcela” do aluguel pela parcela do financiamento (está mais abaixo nesse artigo).

 

Mas o imóvel sendo próprio eu posso reformar, quebrar parede, e as pôrra!


É…

Em geral, a vontade de ter um imóvel próprio parece estar associada à tranquilidade de ter um teto e mais ainda à vontade de reformá-lo do jeito que quiser.

OK então, se comprar o imóvel faz parte dos teus sonhos, realize-o, mas cuidado para que isso não atrase ou impeça outros objetivos de vida.

De qualquer forma, eu conheço um casal massa de advogados (Laís e Guilherme) que fizeram uma reforma foda no apartamento alugado deles. Por que não, né?

Guilherme ainda me apresentou algumas visões interessantes:

-> Reforma em imóvel alugado vale a pena se você souber que vai passar alguns anos nele. Um mínimo de 5 anos por exemplo.

-> Uma reforma se “amortiza” entre 5 e 7 anos. Reforma não é permanente, você “usa” a reforma. Pois, mesmo num imóvel próprio, é provável que a pessoa queira ou precise fazer algum tipo de reforma novamente depois de 6 ou 7 anos.

Mesmo sem saber, Guilherme acabou convergindo seu pensamento a um conceito de um dos maiores educadores financeiros do Brasil…

O Gustavo Cerbasi, autor do best-seller Casais Inteligentes Enriquecem Juntos cita que a falta de uma reforma/renovação na casa após uns 7 anos é um dos grandes responsáveis pela “crise dos 7 anos nos casamentos“.

O argumento do Cerbasi é o seguinte…

No começo do casamento, tudo no apartamento é novo e reluzente. Depois de cerca de sete anos de uso, muitos jogos de copos já estão incompletos, os talheres opacos, o enxoval com aparência de usado, muitos eletrodomésticos deixaram de funcionar, a rotina do casal passa a incluir a visita de técnicos que cobram os olhos da cara por serviços malfeitos, as paredes precisam de pintura, as portas rangem, os ralos estão entupidos, o filtro de água está com defeito, enfim, um sem-número de problemas transformam o outrora “ninho de amor” em um cafofo caindo aos pedaços.

Esses problemas não são notados, pois vão ocorrendo aos pouquinhos ao longo do tempo. Por volta dos sete anos, parece que o charme e o romantismo acabaram, mas a grande verdade é que foi o dinheiro que encurtou. O bom é que a crise dos sete anos pode ser evitada. Não é grande trabalho, mas envolve alguma disciplina, mais uma vez com os olhos no futuro. O casal deve incluir em seu orçamento recursos para formar uma poupança destinada a “renovar a casa” de tempos em tempos.

 

Comprar à vista ou financiado? Financiar imóvel é vantajoso?


quando comprar casa financiada

Provavelmente, os imóveis são os investimentos mais caros e complexos que as pessoas fazem durante a vida.

E TUDO é mais barato quando comprado à vista.

Financiar imóvel é vantajoso? Pra responder isso, segue trecho que retirei do Livro Negro do Financiamento de Imóveis:

“Nenhum financiamento é vantajoso quando usado para antecipar um sonho de consumo. Juro deveria se chamar “Taxa da Impaciência” por ser o preço pago a mais pelas pessoas que não têm paciência e disciplina financeira. O pagamento de juros na realização de sonhos de consumo é sempre resultado da falta de planejamento e educação financeira.

Na prática financiar um imóvel significa: antecipar uma compra que você não pode fazer no presente em troca de um empobrecimento no futuro.”

Leandro Ávila – Livro Negro do Financiamento de Imóveis

Texto MUITO pesado, né?

Bem, como não é todo mundo que tem paciência e disciplina para juntar o dinheiro para comprar a casa própria, a maioria parte para o parcelamento e financiamento.

Por mim tudo bem. Desde que alinhado com seus objetivos, como já falei, e consciente de que financeiramente costuma não ser a melhor solução, não há porque não fazer.

De qualquer forma, no mesmo livro, o autor Leandro Ávila alerta para o seguinte:

#1# -> Financie o mínimo possível – O ideal é dar uma entrada superior a 50% do preço do imóvel e financiar o restante (os juros serão bem mais baixos).

#2# -> Financie no menor prazo possível – Quanto menor o prazo maior tende a ser o valor da parcela, mas em compensação quanto menor o número de parcelas menos dinheiro você gastará pagando juros.

#3# -> Procure a menor taxa C.E.T. possível – O Custo Efetivo Total é a taxa que você deve usar para comparar o custo do financiamento entre os bancos que você fizer simulações. Quem compara só a taxa de juros corre o risco de ser enganado.

 

E o FGTS? Agora sim môvéi! Nesse caso o financiamento pode até compensar (seguindo as três regras básicas acima)


fgts vale a pena

Primeiro, não esqueça as três regras anteriores.

Segundo, sempre que você tiver a oportunidade de sacar seu FGTS faça o seguinte: saque e pronto, sem pensar.

Uma forma de sacar o FGTS é comprando um imóvel, então faça isso pra não deixar seu FGTS parado.

Você ainda pode utilizar o FGTS pra ir quitando parte da dívida.

Lembrando que quem é casado consegue utilizar o FGTS dos dois num único imóvel.

Mas a dúvida ainda é quando comprar, né?…

O Gustavo Cerbasi, ele novamente (mais conhecido como o mago do Casais Inteligentes Enriquecem Juntos), fala que quando seu saldo no FGTS cobrir 1/3 do valor do imóvel desejado, então é uma boa utilizá-lo.

Eu só faço um adendo a essa afirmação do Cerbasi: não considere apenas o valor do imóvel em si, some aí também o valor da reforma e as inúmeras taxas pra regularização.

De qualquer forma, pensando pela liberdade (é um valor meu não ficar preso a seu ninguém), eu ainda acho melhor não financiar.

Ou seja, na minha visão o melhor é utilizar essa regra do 1/3 e pagar os outros 2/3 à vista. Afinal, novamente: a vista TUDO é mais barato.

Ainda, se for financiar, siga as dicas do Leandro Ávila do Livro Negro do Financiamento de Imóveis ( i – financie o mínimo possível; ii – financie no menor prazo possível; e iii – procure a menor taxa C.E.T. possível), e ainda:

#4# -> Amortize a dívida sempre que possível: utilize o FGTS para fazer amortizações. Nesse momento você pode optar por reduzir o tempo de financiamento ou diminuir o valor da prestação. O mais vantajoso é diminuir o tempo do financiamento.

 

Se ligue e compre imóveis pagando 30% menos


segredo na compra de imoveis

Qual tal pagar 30% menos e economizar uns cinco ou seis dígitos?

Se você quiser comprar imóveis pagando 30% menos há uma única solução…

Insisto que investir em informação é sempre mais barato.

Eu particularmente não entendo de mercado imobiliário e nem tenho experiência suficiente no tema. Mas leio bastante e sei que um livro de poucas dezenas de reais pode fazer a gente economizar milhões.

Então, a única solução que te fará economizar na compra de uma casa é aprender com publicações independentes. E o único conteúdo que encontrei que fala as verdades e dá um passo-a-passo completo são os livros do Leandro Ávila:
-> Livro Negro dos Imóveis
-> Livro Negro do Financiamento de Imóveis
-> Livro Como Investir em Imóveis
-> Como Comprar Imóveis

NÃO COMPRE IMÓVEIS EM 2017 SEM LER! Faça uma leitura independente e veja se faz sentido pra você. Essa é a vantagem da era da informação: ninguém depende mais das publicações da grande mídia, das publicações das instituições financeiras e, principalmente, das publicações de empresas e pessoas do mercado imobiliário.

De preferência leia um desses três livros acima que além de te fazerem poupar dinheiro vão te fazer poupar muito tempo. Se não quiser investir seu dinheiro em informação de qualidade, pelo menos leia sobre o tema em qualquer lugar, de fato, independente (ler esse artigo todo já é um passo gigantesco, né).

Se tu tiver alguma recomendação de livro que se encaixe nesse perfil, então me diz aí que eu também quero dar uma olhada.

 

Outros pontos de vista recebidos


pontos de vista casa propria

Mesmo pagando à vista, a compra costuma não valer a pena.

Alguns leitores me chamaram a atenção que, mesmo pagando à vista numa casa, essa grana investida em algum ativo de Renda Fixa (clique aqui se não sabe o que é isso) poderia render juros mensais que cobririam, inclusive, o aluguel de um imóvel de igual valor.

É! Esse é um dos motivos que mostra que, do ponto de vista puramente financeiro, geralmente não é vantajoso comprar uma casa própria. MAS isso é verdade em determinados momentos do mercado, em outros não, então simule e também leve isso em consideração.

Em geral, um imóvel comprado à vista como investimento (e não moradia) sempre costuma ser um bom negócio no longo prazo.

Portanto, novamente, como financeiramente a casa própria não costuma ser um bom negócio, lembre-se de associar essa decisão de compra às suas metas e sonhos de vida.

Em orçamentos familiares ultra-apertados faz sentido trocar a parcela do aluguel pela parcela de financiamento.

Pois é! Meu amigo e “cumpade” Leonardo Queiroz, que é do mercado imobiliário e gerente de uma construtora, me passou uma visão muito interessante…

Tem uma outra conta que deve ser levada em consideração que é sobre a capacidade de poupança dentro de um orçamento familiar apertado aos extremos.

Eu, César, considero que quem não tem capacidade de cortar nenhum gasto é porque, realmente, já vive no limite da sobrevivência, hehehe. Vamos à visão:

-> em uma família de baixa renda, nem sempre se tem capacidade suficiente para poupar e comprar um apartamento no futuro pagando à vista sem que isso prejudique gastos essenciais como saúde, alimentação e educação.

Se outras necessidades de sobrevivência básica seriam afetadas pela poupança para comprar a casa própria à vista, então, dentro do orçamento familiar, a família substitui o aluguel pelo financiamento.

Ainda, segundo Léo, vale ressaltar que historicamente, na maior parte dos imóveis, o valor do aluguel corrigido é maior do que a inflação.

Então você teria uma parcela decrescente num financiamento via sistema SAC contra um aluguel que é sempre corrigido e teoricamente consome sempre o mesmo percentual do seu orçamento familiar.

Leonardo é gerente da Viana & Moura Construções, empresa que constrói vilas com casas de qualidade no agreste de Pernambuco visando, exatamente, realizar o sonho desse público que citei aqui.

Dá pra comprar financiado e depois vender mais caro.

Um grande amigo me escreveu dizendo que comprou financiado e depois revendeu um imóvel lucrando uns 50% do que gastou.

Bem, quanto a lucrar com financiamento… conheço várias pessoas que fizeram o mesmo ganhando muito dinheiro e outras tantas que perderam dinheiro assim.

Dá pra fazer e ganhar muito dinheiro, mas há de se enxergar que é uma operação de risco. Operação esta que até se assemelha a operar alavancado na bolsa (pois você está operando com dinheiro emprestado).

Ou seja, não é operação pra conservadores e deve ser feita por quem conhece de mercado imobiliário e, de uma forma ou de outra, sabe que aquilo ali vai se valorizar.

O fato é que: olhando pro passado e analisando cada caso de sucessos desses, é difícil de dizer se foi sorte de o mercado ter se valorizado ou se foi habilidade do investidor (ou mix de ambos).

De qualquer forma, lembre-se: imóvel é um investimento de renda variável e operar alavancado é SEMPRE arriscado.
 

E você aí? O que acha sobre essa abordagem do tema compra de imóveis?

Me passa também tua opinião sobre esse tema que eu adoraria entender outro ponto de vista. De preferência discordando de algo que escrevi (e quem sabe assim continuamos o tal debate de 3 doutorados e meio).
 

FIQUE ATUALIZADO, ASSINE E POUPE TEMPO


 

Imagens de stockvault.netfreeimages.compixabay.com

  • Renato Lira

    Boa Ureinha…

    Tem um site que é muito útil para precificar o “GAP” entre Alugar e Comprar juntando uma penca de premissas já discutidas nos posts: https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html

    Ter uma casa envolve uma série de custos recorrentes que sequer imaginamos. Nesse tem vários!

    Com base nessa análise financeira, você consegue ver quando que seu DESEJO custa numa base mensal.

    Se eu já sonhei em ter casa própria um dia, quando simulo nesse site a vontade passa rapidinho! O Brasil é o país da renda fixa. Foda eh convencer as mulheres hahahahahahha

    abs!

    • César Falcão

      Boa! Massa esse site aí! =D

      Fica até a dica pra alguém desenvolver em português, né.

      Abraço forte!

  • Gilberto Marques

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